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“美, 금리 더 올리지만 연준도 시장도 헷갈린다” [김영필의 3분 월스트리트]

증권해외증시 2022.08.18 06:14:55

17일(현지 시간) 미국 뉴욕증시의 주요 지수가 타깃 같은 대형 유통업체의 실적 급감과 지속적인 기준금리 인상 가능성을 내비친 7월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의록에 하락했습니다. 나스닥이 -1.25%를 기록한 것을 비롯해 스탠더드앤드푸어스(S＆P)500과 다우존스산업평균지수가 각각 -0.72%, -0.50%였는데요. 이날 타깃은 전년보다 주당순이익이(EPS) 90% 급감한 실적을 발표했습니다. 7월 소매판매는 제자리걸음을 한 수준이었는데요. 투자자들의 관심이 컸던 7월 FOMC 의사록은 인플레이션을 잡기 위해 계속해서 금리를 올리겠다는 뜻을 밝혔지만 한편으로는 금리인상 속도 조절 가능성과 함께 과도한 긴축에 따른 우려를 제기하기도 했습니다. FOMC 기자회견 때처럼 양측이 공존하는 혼란스러운 내용이었는데요. 시장도 그랬던 듯합니다. 오후2시 이후 낙폭을 줄이며 급격히 오르다가 다시 반전, 하락마감했기 때문이죠. 오후2시 이후 2.87%까지 떨어졌던 10년 만기 국채금리도 다시 2.9% 이상으로 올라왔는데요. 연준도 시장도 헷갈린 하루였습니다. 오늘은 FOMC 의사록과 함께 타깃의 실적 및 소매판매, 증시전망을 전해드리겠습니다. “데이터에 의존해 방향 설정 연준도 정확히 몰라”…“중립금리 수준 두고도 이견” 이날 FOMC 회의록의 핵심 내용은 아래 8가지입니다. ① “물가 목표치(2%)를 크게 웃돌아 제약적으로 가야 하며 지속적인 기준금리 인상이 적절”→해석: 앞으로도 당분간 금리인상은 지속 ② “향후 정책금리 인상폭과 긴축정도는 앞으로 나올 경제와 리스크 전망에 관한 정보에 기반하기로 합의”→해석: 데이터에 따라 긴축 정도가 달라질 수 있으며 언제든 변화 가능 ③ “통화정책이 경제활동과 인플레에 미치는 영향을 평가에 어느 시점엔가(at some point) 금리인상 속도를 늦추는 게 적절”→해석: 제롬 파월 의장의 기자회견 발언과 동일. 물가와 고용 데이터 등을 보아가며 금리인상 속도 둔화 가능성 재확인 ④ “일부 참석자 정책금리가 충분히 제한적인 수준에 달하면 인플레가 2%(정책목표)로 가는지 확고해질 때까지 그 수준을 유지하는 게 적절”→해석: 일부 참석자, 금리인상폭을 낮춘 뒤 중단하더라도 최소한 이를 유지하고 금리인하는 신중해야 한다는 요구 ⑤ “위원회가 가격안정성 회복을 위해 필요 이상으로 정책을 긴축할 수 있는 위험 존재”→해석: 과도 정책긴축에 따른 위험 제기. 속도조절론 부상 ⑥ “사람들이 연준이 인플레를 낮추기 위해 충분히 금리를 올려 대응하는 것에 대해 의심하기 시작하면 인플레이션이 뿌리 깊게 자리할 수 있어”→해석: 금리를 충분히 올리지 않는 것에 대한 리스크 제시. 인플레 기대의 중요성 강조 ⑦ “소비지출과 생산 둔화하고 있어. 하반기 GDP 성장하나 추세 밑돌 것이며 이는 인플레 압력 감소에 도움. 단, 우크라 전쟁은 인플레 상방 압력”→해석: 7월 성명서 때처럼 경기둔화 얘기를 참석자들의 시각부분에 가장 먼저 배치. 인플레 리스크 남아 ⑧ “기준금리, 장기수준으로 보면 중립금리 범위 안에 있어. 단, 일부 참석자는 단기로 보면 여전히 중립금리 아래”→해석: 금리인상 폭과 시기 놓고 내부적으로 결론 안 남 7월 FOMC에서는 지속적인 금리인상이 필요함을 분명히 했습니다. 참석자들은 “물가상승률이 정책목표(2%)를 크게 웃돌고 있어 제약적인(restrictive) 수준으로 가는 것이 최대고용과 물가안정을 달성할 수 있는 길”이라고 했는데요. 헷갈림 속에서 어쨌든 지속적인 금리인상 의지가 드러났고 이것이 오늘 시장의 움직임에 최종적으로 영향을 줬죠. 그건 분명한데요. 하지만 7월 기자회견 때처럼 다소 애매합니다. 동시에 상반되는 신호를 보내고 있지요. 그때는 매파적 몸통에 비둘기파적인 냄새를 피웠는데 이번에도 양쪽 색채를 다 갖고 있지요. 우선 비둘기파적 요인인데, 언제인지는 이번에도 밝히지 않았지만 어느 시점에는 금리인상 속도를 늦추겠다는 점을 재확인했고 필요 이상으로 긴축을 할 수 있는 위험이 있다고 밝혔습니다. 그동안 파월 의장은 “과도하게 긴축을 할 가능성이 있다. 하지만 금리를 덜 올려 인플레 문제를 해결하지 못하는 비용이 더 크다”고 해왔는데 이에 비하면 속도조절 쪽으로 한발 더 나간 겁니다. 반면 반대 쪽 얘기도 여전합니다. 충분히 금리를 올리지 않으면 인플레이션 기대가 다시 튀면서 걷잡을 수 없는 상황이 될 수 있다거나, 2%로 가는 길이 확실해질 때까지는 금리를 그대로 놔두자는 얘기도 있었기 때문이죠. 닐 카시카리 미니애폴리스 연은 총재의 발언과 같은 맥락인데요. 이는 중립금리를 두고도 그렇습니다. 회의록에는 “기준금리가 장기수준으로 보면 중립금리 범위 안에 있다”면서 파월 의장이 한 말이 혼잣말은 아니었음을 보여줬는데, “일부 참석자는 단기로 보면 여전히 중립금리 아래”라고 했다고 나오지요. 이는 금리인상 폭과 기간을 두고 서로 의견이 엇갈린다는 점을 보여줍니다. 정리하면, 연준도 방향을 확실히 잡지 못한 것 같습니다. 내부적으로도 경기둔화를 강조하는 이들과 인플레이션의 지속화를 우려하는 사람들이 맞서고요. 절충이 안 되는, 아직 하나로 모을 수 없는 주장을 한 데 모아 말하다 보니 7월 FOMC 기자회견이나, 이번 의사록이나 애매하고 이해가 어려운 내용이 됐습니다. 데이터에 의존해 금리인상 방향을 정하기로 모두가 합의했다(concurred)는 점도 뒤집어 보면 그 누구도 자신이 없다는 말로 해석할 수도 있지요. 월스트리트저널(WSJ)은 “연준이 금리인상이 지속될 것임은 말했지만 그 목적지가 어디인지는 불확실하다”고 했는데 가장 적절한 분석인 것 같습니다. 보다 정확히는 연준도 아직 정확히 모르겠다가 되겠습니다. “재고 한 번에 떨고 하반기에 승부보려는 타깃”…“소매판매 제자리했지만 부채 증가가 관건” 이번에는 소비를 보죠. 이날 나온 타깃의 분기 실적을 보면 주당순이익(EPS)가 39센트로 시장 예상치(72센트)를 크게 밑돌았습니다. 지난해와 비교하면 무려 90%나 급감했는데요. 매출은 260억400만 달러로 월가의 생각과 비슷했지만 이익 감소가 컸습니다. 이유는 재고입니다. 마이클 피델케 타킷 최고재무책임자(CFO)는 “과잉재고를 정면으로 처리하지 않았다면 이익 측면에서 단기적인 고통은 피할 수 있었겠지만 이는 우리의 장기적인 잠재력을 훼손했을 것”이라며 “이익이 크게 떨어졌지만 미래는 밝다”고 했지요. 앞서 월마트는 2분기에 이어 3분기, 4분기에도 재고문제로 어려움이 있을 수 있다고 했습니다. 타깃은 한 번에 크게 털고 가자는 쪽을 택한 겁니다. 이번에 완벽하게 문제 해결이 될 수는 없겠지만 많이 해두면 뒤로 갈수록 부담이 덜할 수 있다는 거죠. 2분기 1.2%인 영업이익률이 하반기에는 6%로 올라설 것이라고 보는 것도 같은 맥락입니다. 하지만 이는 타깃의 생각대로 판매가 이뤄질 때 가능한 일인데요. 어제 전해드렸듯 신학기와 할로윈, 추수감사절, 블랙프라이데이, 크리스마스로 이어지는 시즌에 고객들의 소비가 많아야 합니다. 브라이언 코넬 타깃 최고경영자(CEO)도 “고객들과 얘기를 해본 결과 할리데이 시즌을 축하하려고들 한다”며 기대를 드러냈죠. 타깃은 아직 재고가 많습니다. 2분기 말 기준 153억2000만 달러로 1분기 말(150억8000만 달러)보다 많은데요. 타깃은 인기있는 계절 상품과 회전이 빠른 제품 중심으로 재고가 바뀌었고 수요가 적은 상품 15억 달러어치의 주문을 취소했다고 설명했습니다. 재고의 질이 좋다는 건데요. 하지만 소비추세가 이어질지가 중요하기 때문에 상황을 더 두고 봐야 할 것 같습니다. 7월 소매판매도 따져볼 부분이 많은데요. 구체적으로 △소비 아직 강해 당장 침체 없음 △유가하락에 전체적인 소비규모 유지 △가계부채과 함께 볼 필요 등입니다. 7월 소매판매는 6828억 달러로 전달과 사실상 같은데요. 소매판매는 인플레이션을 감안하지 않은 숫자입니다. 7월 소비자물가지수(CPI)가 전월 대비 0% 상승했다는 점을 고려하면 큰 틀에서 소비규모가 유지됐다고 볼 수 있는데요. 케이시 보스찬치치 옥스포드 이코노믹스 수석 이코노미스트는 “헤드라인 수치는 변화가 없었지만 근원 소비는 견고하다”며 “외식과 여행 수요가 증가하고 있는 만큼 앞으로는 이런 서비스 수요가 소비를 이끌게 될 것”이라고 점쳤습니다. 추가로 볼 것은 유가하락에 따른 영향인데요. 월마트에서 생각보다 실적이 나쁘지 않았던 게 유가하락에 다른 소비가 증가한 것 같다고 했는데 그 연장선입니다. 항목별로 보면 주유소(-1.8%)와 자동차(-1.6%)에서 줄어든 것이 온라인(2.7%)에서 늘었는데요. 이는 아마존 프라임데이 덕입니다. 7월12일부터 13일까지 이뤄진 행사에서 3억 개가량의 물품이 팔렸다는데요. 마지막으로 따져볼 건 이렇게 소비가 유지되는 것이 빚 때문이 아닌가 하는 부분입니다. 뉴욕 연은에 따르면 2분기 미국의 가계부채가 3120억 달러 증가한 16조1500억 달러로 코로나19 발생 이전인 2019년 말보다 2조 달러 불어났는데요. 코로나19 때 정부의 각종 지원이 있었지만 그것이 소비행태를 바꾼 게 아닌지 걱정스러운 거죠. 늘어난 씀씀이를 줄이기는 쉽지 않은데 부채를 통한 소비는 종착역이 명확합니다. “씨티, 주가 오르면 매도 기회”…“관계 없다. 유동성 존재 베드앤베스 이날도 11% 급등” 이날 씨티는 추가적인 랠리가 오면 매도기회라고 강하게 얘기했습니다. 상당히 노골적인데요. 씨티의 미국주식 전략가 스콧 크로너트는 “최근 랠리의 상당 부분이 숏커버 때문”이라며 “경기침체 이후의 회복을 반영하기에는 너무나 이르기 때문에 우리는 전술적 매도를 권한다”고 직격탄을 날렸죠. 그뿐만이 아닙니다. 오마르 아귈라 슈왑 애셋 매니지먼트 CEO는 “시장은 소프트랜딩을 기본 시나리오로 가격에 반영하고 있는 것 같다. 하지만 아주 일부의 데이터만 이를 뒷받침하고 있을 뿐”이라며 “지금 국채금리가 역전돼 있고 연준은 긴축을 하고 있으며 인플레이션에 대한 두려움은 지속할 것이다. 우리는 이번 경기 사이클의 마지막의 시작 부분에 있으며 여기에서 불마켓이 생기지는 않는다”고 강조했는데요. 하지만 시장의 심리는 아직 더 봐야 할 것 같습니다. 일단 이날의 증시 하락에도 9월 FOMC 금리인상 전망치가 낮아졌습니다. 7월 회의록 공개 전 “상당히 매파적일 것”이라는 얘기가 나돌면서 0.75%포인트(p) 인상 확률이 50.5%로 0.5%p를 역전했는데 이것도 잠시 오후4시35분 기준으로 보면 0.5%p 확률이 다시 63.5%입니다. 대표적인 밈주식인 베드앤베스도 이날 11.77% 상승 마감했지요. 이날 한때 30% 넘게 폭등하기도 했었습니다. 지난 16일 주식 거래량만 해도 3억9500만 주로 7월 어느 날도 하루 거래량이 2000만 건이 넘은 적이 없다고 하네요. 뭔가 이상한 것이죠. 시장에 유동성이 있고, 더 들어올 수 있음을 보여주는 대목입니다. 테이스티트레이더의 설립자 톰 소스노프는 “투기에 대한 엄청난 수요가 있고 그것이 돌아왔다”며 “그것은 짧게 가겠지만 어쨌든 돌아왔다”고 했지요. 어쨌든 시장이 이날 연준의 속내를 완전히 읽어내는 데 어려움을 겪었기 때문에 결국 이달 말에 있을 잭슨 홀 미팅에 관심이 쏠릴 수밖에 없겠습니다. 그때까지는 변동성이 있을 수 있는데, 당장 내일도 어떻게 될지 판단이 쉽지는 않습니다. 다시 보니 비둘기파였다고 시장이 해석할 수도 있기 때문이지요. 바로 다음 날 상황이 뒤집힌 적이 여러 번입니다. 추가로 컨퍼런스보드가 이날 내놓은 3분기 CEO 조사에 따르면 응답자의 81%가 향후 12~18개월 내 짧고 얕은 경기침체를 준비하고 있다고 하죠. 침체가 없다고 본 이들은 7%에 불과했다고 합니다. 소비와 고용지표를 보면 당장 침체가 없음은 명확하지만 연준도 그렇고 내년 이후의 상황이 다시 혼란해지는 듯한 느낌입니다. 연준의 지속적인 긴축에도 금융시장 여건이 계속 완화하고 있다는 점도 고민거리입니다. 이날 나온 시카고 연은의 12일로 끝나는 주의 국가금융여건지수(NFCI)가 -0.28로 전주(-0.24)보다 더 완화했는데요. 7월8일(-0.14)를 끝으로 다시 완화 중입니다. 이 지수는 단기금융시장과 부채, 주식시장 등을 보는데 0 이상이면 긴축 이하면 완화를 말하죠. 모두가 어려워 하는 때인 듯합니다. 작은 상황 변화라도 주의 깊게 살펴야겠습니다. #미국 경제와 월가, 연준에 대한 깊이 있는 분석을 제공하는 ‘김영필의 3분 월스트리트’가 유튜브 채널을 통해 여러분을 찾아갑니다. 매주 화~토 오전6시55분 서울경제 ‘어썸머니’ 채널에서 생방송합니다. ‘3분 월스트리트’ 기사에 관한 보다 자세한 설명을 들을 수 있으니 많은 관심 부탁드립니다. #기자페이지를 구독하시면 미국 경제와 월가의 뉴스를 쉽게 받아보실 수 있습니다.

[8·16 부동산 대책] 정부 고시 '한 문장'만 바꾸면 3만 가구 공급 가속화 [집슐랭]

부동산정책·제도 2022.08.18 06:00:00

윤석열 정부가 16일 첫 주택 공급 정책을 내놓은 가운데 국토교통부의 고시 개정만으로 당장 서울 핵심 입지에서 3만 가구 수준의 공급을 크게 앞당길 수 있는 것으로 파악됐다. 정부가 재건축 규제 완화를 위해 꺼내든 ‘안전진단 적정성 검토’ 기준의 변경은 법 개정 대신 국토부 고시를 바꿔 신속히 정책을 구현할 수 있다. 만약 이를 실천할 경우 서울에서만 최소 18개 단지, 약 3만 가구의 재건축 시계가 1년 가까이 빠르게 돌 수 있게 된다. 이번 8·16 대책에 포함된 여러 방안들이 국회에서 여야 합의를 거쳐야 하는 사항이기에 손쉽게 추진 가능한 정책부터 추진할 필요가 있다는 지적이 나오고 있다. ◇서울서만 최소 3만 가구 공급 빨라져=18일 홍기원 더불어민주당 의원실과 한국건설기술연구원·서울시·양천구청에 따르면 현재 재건축 안전진단 적정성 검토 단계에 막혀있는 재건축 단지는 서울에서만 18개 단지, 2만 9453가구에 달한다. 앞서 언급한 안전진단 적정성 검토에 관한 고시 변경, 그리고 이를 통한 규제 완화가 이뤄질 경우 직접적인 수혜가 예상되는 곳들이다. 이들 단지를 살펴보면 지난해까지 적정성 검토를 담당 기관에 신청했지만 아직까지 결과가 나오지 않아 재건축 추진이 중단된 단지가 14곳, 2만 2609가구, 탈락 우려 등으로 적정성 검토를 미룬 단지가 4곳, 6844가구다. 적정성 검토는 크게 분류했을 때 ‘기본계획 수립→안전진단→정비구역 지정→추진위 설립→조합 설립→사업시행인가→관리처분인가’ 등으로 이어지는 재건축 추진 과정 중 안전진단에 포함된 초기 단계다. 재건축 안전진단 시 ‘예비안전진단’이라고도 불리는 기초자치단체의 현지조사를 첫 단계로 통과하고 나면 기초자치단체장 의뢰 하에 정밀안전진단을 두 번째 단계로 거치게 되는데 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’ 판정을 받으면 정부가 지정한 공공기관(한국건설기술연구원·국토안전관리원)의 적정성 검토를 받아야 한다. 현행 적정성 검토는 한국건설기술연구원 담당 단지 기준 2018년 3월부터 지난해까지 서울에서 검토를 신청한 15개 단지 중 3개 단지만이 지금까지 최종 통과 통보를 받았다. 허들이 높은 셈이다. 게다가 적정성 검토에서 탈락하면 안전진단 과정 전체를 다시 밟아야 할 수 있어 일부 단지에서는 검토 신청을 일부러 미루기도 한다. 이미 검토 신청을 한 단지에서는 담당 기관에 필요한 자료 제출을 하지 않는 방식으로 속도를 늦추는 사례도 비일비재하다. 지난해까지 적정성 검토를 신청한 단지 다수가 아직까지 결과를 통보 받지 못한 것에 대해 검토를 담당한 공공기관 관계자는 “검토를 미루기 위해 재건축 예비추진위에서 자료 제출을 미흡하게 하는 경우가 많다”고 말했다. 구체적 사례를 보면 서울 양천구 신월동 ‘신월시영(2256가구)’은 2020년 12월 적정성 검토를 진행했지만 아직까지 담당 기관에서 검토 중이다. 지난해 2월 검토 신청을 한 양천구 목동신시가지7단지와 4월 신청서를 접수한 목동신사가지 1·2단지도 마찬가지다. 목동신시가지 8·12단지는 정밀안전진단을 통과하고도 적정성 검토를 신청하지 않고 있다. 지난해까지 검토 의뢰를 했으나 아직 결과지를 받아들지 못한 재건축 단지는 한국건설기술연구원 담당 단지 기준으로만 9곳, 1만 3351가구에 달한다. 또 다른 검토 기관인 국토안전관리원은 내부 지침을 이유로 자료 공개를 거부했다. 지자체 등을 통해 파악한 바에 따르면 국토안전관리원은 지난해까지 서울 양천구에서만 최소 5개 단지, 9258가구 검토 의뢰를 받고도 아직 결과서를 내놓지 않았다. 양천구 목동·신정동 일대에 있는 목동신시가지 3·4·5·10·13단지 등이다. 기준을 서울 전역으로 확대하면 답보 상태에 있는 재건축 단지 수가 늘어날 가능성이 높다. 앞서 기사 서두에 언급된 ‘3만 가구’는 보수적으로 집계한 수치다. 정부는 이번 8·16 대책에서 현행 재건축 안전진단 시 반드시 거쳐야 하는 적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 하는 제도 개편안을 내놓았다. 업계에서는 지자체장이 재건축을 바라는 주민들의 요구를 무시하기 쉽지 않아 개편안이 시행될 시 적정성 검토가 사실상 사라지는 것과 같은 효과를 내게 될 것이라는 전망이 우세하다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “지역 주민의 뜻에 반해 적정성 검토를 신청하기는 쉽지 않을 것”이라며 “사실상 적정성 검토 단계가 사라지게 되면서 공급 속도가 빨라지게 될 것으로 보인다”고 말했다. 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원도 “상당수 단지의 진행 속도가 빨라져 공급이 활성화될 것”이라고 내다봤다. ◇고시 한 문장만 바꾸면 규제 완화 실현 가능=한편 8·16 대책에 포함된 내용 상당수(총 12개 사안)는 법률을 제·개정해야 하는 만큼 적정성 검토 기준의 완화가 지닌 파급력은 더욱 클 수밖에 없다. 정부가 도심 핵심 입지에 공급 물량을 확대하기 위해 꺼내든 ‘재건축 부담금 감면’과 ‘민간 도심복합개발사업’은 각각 재건축초과이익환수법을 개정하거나 도심복합개발법을 새롭게 만들어야 한다. 신규 정비구역을 지정하고 신탁사가 정비사업 시행 주체로 참여할 수 있도록 하겠다는 약속도 도시정비법을 개정해야 실현시킬 수 있다. 반면 적정성 검토 제도 개선은 국토부 고시 개정만으로 가능하다. 안전진단과 관련한 사항을 규정하고 있는 법령은 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’인데 본법과 시행령 모두에 적정성 검토를 반드시 거쳐야 한다는 강행 규정이 없다. 강행 규정은 하위 법령인 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’에 있는데 이는 국토부 고시다. 정부 판단에 따라 비교적 쉽게 제도 개선을 할 수 있는 셈이다. 구체적으로 살펴보면 도정법 13조 2항은 ‘시·도지사는 필요한 경우 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성에 대한 검토를 의뢰할 수 있다’고 규정하고 있다. 동법 시행령 11조 1항은 이와 비슷한 내용이다. 그러나 국토교통부 고시인 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(안전진단 기준)’ 1장 총칙 내 ‘1-4-4’ 규정은 조건부 재건축을 ‘(전략) 규정에 따라 안전진단 결과보고서의 적정성 검토를 통해 재건축 여부를 판정하는 것’이라고 정의한다. 조건부 재건축을 받을 시 적정성 검토를 받도록 규정하며 본법에는 없는 강제력을 부여하고 있는 것이다. 실제로 전 정부 집권기인 2018년 2월 안전진단 규제 강화 조치가 이뤄졌을 때 국토부는 고시 개정을 통해 제도 개편을 현실화했다. 당시 국토부는 ‘국토교통부 고시 제2018-141호’를 내놓았는데 이전까지는 안전진단 기준 내 조건부 재건축 규정에 적정성 검토 관련 언급이 없었다. 이 고시를 통해 '(조건부 재건축은) 규정에 따라 안전진단 결과보고서의 적정성 검토를 통해 재건축 여부를 판정하는 것’이라는 내용이 고시에 추가되며 적정성 검토 의무화 제도가 법제화됐다. 한 문장으로 시장에 지대한 영향을 미치는 제도가 실현된 것이다. 김기용 국토교통부 주택정비과장은 “2018년 당시 고시 개정만으로 제도 개편을 한 것이 맞는다"며 “변수는 있지만 이번에도 기본적으로 고시 개정을 통해 적정성 검토 제도 개선을 추진할 방침”이라고 밝혔다. ◇"장기적으로는 수혜 가구 수십만 가구 달할 것"=제도 개편이 현실화될 시 서울에서 수혜를 입는 가구는 앞서 언급된 약 3만 가구 외에도 수십만 가구에 이를 것으로 추정된다. 부동산R114에 따르면 서울에서 준공 연한 30년을 넘겨 재건축 추진이 가능한 가구 수는 42만 7204가구다. 이 중 11만 8013가구가 현재 재건축 단계에 들어서 있는 것으로 집계된다. 어림잡아 약 30만 가구의 재건축 추진이 제도 개편으로 인해 추후 빨라질 수 있는 것이다. 또한 지금까지 언급된 수치는 모두 현재 가구 수를 기준으로 하고 있어 통상 재건축을 통해 전체 가구수가 기존 대비 130% 수준으로 증가하는 점을 감안하면 파급 효과는 더 클 수 있다. 정비사업 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “2차 정밀안전진단(적정성 검토) 완화는 이번 정책의 ‘키 포인트’ 중 하나였지만 현실화 여부가 관건이었다”며 “국토부 고시 개정만으로 추진할 수 있다면 지금 답보 상태에 있는 수만 가구 외에도 잠재적인 재건축 추진 단지 수십만 가구에 영향을 미쳐 시장에서의 영향력이 지대할 것”이라고 말했다. 다만 제도 개선 시기가 늦어질수록 정책 효과는 감소할 것으로 전망된다. 제도 개편을 염두에 두고 적정성 검토를 계속 미루는 단지가 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 재건축 준비 단계에 있는 서울 송파구 방이동 ‘올림픽선수촌아파트’의 유상근 재건축추진단장은 “적정성 검토를 신청할지 말지 망설이는 단지들은 당장 사업 진행을 멈추고 구체적인 방안이 나올 때까지 기다릴 수밖에 없는 처지”라고 말했다. [8·16 부동산 대책] '대선 공약'이었던 리모델링 활성화는 빠져… 동력 상실 우려 한편 이번 공급 대책에는 윤석열 대통령이 대선 후보 당시 약속했던 아파트 리모델링 활성화 정책이 빠져 시장의 기대에 미치지 못했다는 평가가 나오기도 한다. 전국 곳곳에서 리모델링 사업이 추진되고 있지만 윤석열 대통령이 후보 시절에 약속했던 제도 개선의 기미가 보이지 않는다는 것이다. 일각에서는 규제 완화에 대한 기대가 높아진 리모델링 추진 단지 가운데 재건축으로 방향을 돌리는 사례도 나올 것이라고 전망한다. ◇대선 공약 ‘리모델링 제도 개선’ 대책서 빠져=18일 정비 업계에 따르면 국토교통부가 전날 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’에는 윤 대통령의 부동산 공약 중 하나인 신속한 리모델링 추진을 위한 법적·제도적 개선 관련 내용은 포함되지 않았다. 이번 대책은 정부의 첫 부동산 대책으로 단순 주택 공급을 넘어 정주 환경 개선, 주택 품질 제고 등 5년 임기 내 추진할 주요 과제를 담고 있다. 그러나 재개발·재건축과 함께 주요 정비사업으로 꼽히는 리모델링 관련 내용은 단 하나도 언급되지 않은 것이다. 윤 대통령은 대선 기간에 리모델링 활성화를 약속했다. 구체적으로 △주택법과 별도로 ‘리모델링 추진법’ 제정 △안전진단 및 안전성 평가 절차 개선 △리모델링 수직·수평 증축 기준 정비 등이 여기에 포함된다. 이는 주택법과 건축법 등 흩어져 있는 법적 근거를 하나로 통합해 사업 절차를 간소화해야 한다는 업계의 목소리를 반영한 것이다. 또 국토안전관리원과 한국건설기술연구원 등 공공기관 두 곳에서만 리모델링 안전성 평가를 진행하도록 한 현행 규제 탓에 인허가 절차에 시간이 많이 걸리는 문제가 있었다. 그러나 새 정부 출범으로 기대했던 제도 개선이 속도를 내지 못하면서 업계는 실망하는 모습이다. 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “주택법에서 리모델링을 별도로 분리해 독립된 법 체계가 필요하다는 지적은 3년 전부터 나온 얘기”라며 “신축을 위한 법인 주택법 체계는 리모델링과 맞지 않는 옷”이라고 지적했다. ◇리모델링 동력 떨어질까 시장 우려=리모델링은 지난 정부의 재건축 규제로 대체 사업으로서 주목을 받아왔다. 리모델링은 재건축과 달리 초과이익환수 대상이 아닌 데다 준공 15년 이상, 안전진단 B·C등급만으로도 사업 추진이 가능하다. 이에 리모델링 추진 단지는 서울 등 수도권을 넘어 지방 도시 등 전국으로 확대되고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 올해 상반기 기준 리모델링 추진 단지는 전국 131곳으로 전년 동기(78곳) 대비 2배 가까이 늘었다. 이 때문에 시장에서는 리모델링 초기 단계의 사업장을 중심으로 추진 동력이 떨어질 것이라는 우려가 나오고 있다. 정부가 재건축 완화에 본격적으로 나서면서 리모델링에서 재건축으로 이탈하는 단지가 늘어날 가능성이 크다는 것이다. 국토부는 다음 달 재건축초과이익환수제 개편안을, 올해 말까지는 재건축 안전진단 개선안을 발표하기로 했다. 해당 규제 완화로 재건축 추진이 수월해지고 사업성까지 높아진다면 리모델링을 추진할 유인이 줄어든다. 서울의 한 리모델링 조합장은 “정부의 재건축 규제 완화에 따라 사업을 전환해야 한다는 내부 목소리가 커지고 있다”며 “규제 완화 시행 시기나 범위 등 구체적인 내용은 아직 정해진 것이 없기 때문에 선뜻 재건축에 나서기는 어려운 상황”이라고 말했다. 2008년 조합 설립을 마친 서울 강남구 개포동 ‘대치2단지’에서도 일부 조합원들이 재건축 추진을 위해 리모델링 사업 철회를 위한 동의서를 걷고 있는 것으로 알려졌다. 국토부는 앞으로 리모델링 제도 개선 방안도 함께 검토할 방침이다. 현재 국회에 ‘리모델링 특별법’ 제정안이 발의돼 있는 만큼 입법 논의에 적극 나서겠다는 설명이다. 국토부 관계자는 “이번 대책은 주택 공급 확대를 위한 대책으로 리모델링으로 늘어나는 주택 물량은 한정적이라 대책에서 빠진 것”이라며 “국회 법안 논의 과정에서 리모델링 관련 공약 사항들도 함께 들여다보겠다”고 말했다.