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부동산기획·연재
[머니+ 부동산Q&A] 코로나 정국, 향후 서울 아파트 가격 전망은

장재현 리얼투데이 본부장

상승폭 줄었지만 하락 국면 단정 못해

실수요 탄탄한 곳선 큰 영향 없을 수도

Q. 지난해 서울에서 34평형 아파트로 조금 무리해 내집 마련을 했습니다. 최근 서울 아파트값이 고점으로 국내외 경기영향으로 떨어지고 있다는데요. 앞으로의 전망은 어떻게 될까요.





A. 코로나 탓에 국내외 경기가 악화 되면서, 주택경기도 위축되고 있습니다. 여기에 서울 주택시장은 정부의 강력한 규제까지 더해지면서 거래시장까지 크게 위축되고 있는 실정입니다. 일부 분양가가 저렴하거나 미래가치가 높은 상품을 중심으로 실수요 및 투자자들이 몰리며 양극화 현상만 심해지고 있는 상황입니다.

실제, 국내외 코로나 정국이 장기화 될 조짐을 보이자 국내 경기침체로 인한 주택시장도 점차 하락할 것이란 전망들이 쏟아져 나오고 있는데요. 하지만 아직 주택가격이 하락 국면에 놓인 것은 아닙니다. 다만 상승률은 조금 줄어든 정도입니다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트값은 지난 1월부터 3월 27일 현재까지 2.14% 상승했습니다. 따라서 주택시장의 하락세가 들어가는지는 총선 이후에 국내 상황에 따라 변동할 전망입니다.

이러다 보니, 일각에서는 주택시장의 10년 주기설이 다시 고개를 들고 있는데요. 지난 1997년 IMF와 2008년 글로벌 금융위기로 인한 저축은행 사태, 2020년 코로나 바이러스 등으로 국내외 경기가 악화 되면서 주택시장의 큰 전환점들이 10년마다 생기고 있기 때문입니다.



실제, 과거 서울 아파트값을 살펴보면, 10년 주기설을 뒷받침할만한 주택시장의 변곡이 명확히 보입니다. KB국민은행에 따르면, 지난 1997년 IMF 사태 이후 1998년 한 해 동안 서울 아파트값은 -14.50% 하락했습니다. 그 후에는 꾸준한 상승장을 이어갑니다. △1999년 12.5% △2000년 4.18% △2001년 19.33% △2002년 30.79% △2003년 10.18% △2004년 -1.02% △2005년 9.08% △2006년 24.11% △2007년 3.57% △2008년 3.20% △2009년 2.58% 등으로 IMF 이후 10년 동안 호황을 이뤘습니다.

하지만 지난 2008년 세계 금융위기와 함께 저축은행 사태가 발생한 2010년 이후에는 다시 아파트값이 하락했는데요. △2010년 -2.19% △2011년 -0.44% △2012년 -4.48% △2013년 -1.84% 등으로 4년 동안 주택시장은 장기간 침체기를 겪었습니다. 그러나 박근혜 정부의 부동산규제 완화 정책과 국내외 경기상승 등의 영향으로 2014년부터 다시 아파트 값이 상승하기 시작했습니다. 지난 2014년 1.09% △2015년 5.56% △2016년 4.22% △2017년 5.28% △2018년 13.56% △2019년 2.91% 등 현재까지 꾸준히 상승장에 있습니다.



하지만 최근 서울 주택시장을 필두로 아파트값이 떨어지고, 급매물도 증가하고 있는 것은 눈 여겨 봐야 합니다. 강남권을 비롯한 서울 전역에서 고가 아파트들을 중심으로 2~3억 원 하락한 급매물이 나오고 있습니다. 경기불황이 장기화 되면 자금 여력이 뒷받침되지 못한 단기 투자수요는 급매를 던져야 하기 때문입니다.

과거 2008년 이후 버블세븐 지역 중 가격이 급락한 지역들을 살펴보면, 대부분 대출규제와 높은 금리를 감당하지 못한 단기 수요들이 급매를 던지면서 시장이 급격히 얼어붙었는데요. 아파트값도 20% 이상 하락하거나 분양가보다 떨어진 곳들이 많이 생겨나기도 했습니다.

코로나로 인한 국내외 경기가 장기불황으로 이어지면, 주택시장도 불황에 빠질 가능성이 높아 보입니다. 하지만 과거 사례를 비추어 보면, 단기간 급등한 지역은 버블로 가격 하락 폭도 크지만 실수요가 탄탄한 주요 지역들의 아파트값 하락세는 불황인 상황에서도 비교적 낮았습니다.

따라서 이런 상황에서 내 집마련을 하신 분이라면, 자금 여력에 따라 매도 타이밍도 고려해 볼만 합니다. 또 내 집 마련을 준비 중이라면 빨리 나서기 보다 시장상황을 지켜보면서 움직여야 하는 것이 필요하다고 생각합니다.
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건설부동산부 권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
한 번 더 알아보고, 한 번 더 물어보고
한 번 더 발품 팔아, 한 줄이라도 더 쓰겠습니다"
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2020.06.04 08:40:05시 기준