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오피니언
박재홍 "모든 주거 수요 공공서 담당 못해…풀뿌리 민간임대 키워야"

[서경이 만난사람-박재홍 대한주택건설협회장]

민간 임대사업 정부 지원 끊겨…중소 건설사 '성장사다리' 실종

부동산시장 수요·공급 엇박자, 비규제지역에 '풍선효과' 불러

주택산업도 반도체·車 같은 '하나의 산업'…규제 일변도 아쉬워





“정부가 공공임대주택에만 치중하면서 민간 건설임대주택 시장은 소외되고 있는 상황입니다. 공공임대주택은 서민층을 위해 분명 필요한 제도이지만 모든 주거 수요를 공공에서 담당할 수는 없습니다.”

박재홍(사진) 제12대 대한주택건설협회 회장은 최근 서울경제와의 인터뷰에서 “정부의 규제에다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 주택업체들의 사업환경이 갈수록 악화되고 있다”며 “이럴 때일수록 내수 경제의 버팀목 역할을 하는 부동산 시장에 대한 활성화 정책이 필요하다”며 이같이 말했다. 각종 규제와 정부의 외면 속에서 여러 분야가 어려움을 겪고 있는 가운데 중산·서민층 주거공급 수단인 민간 건설임대 시장마저 휘청거리고 있다는 것이 그의 설명이다. 그는 지방(광주·전남) 건설사 출신으로 협회장에 당선된 인물이다. 협회 창설 이래 처음이다. /대담=이종배 건설부동산부장 ljb@sedaily.com

<민간 임대주택, 소비자·건설사 모두 이득>

박 회장은 인터뷰에서 민간 건설임대주택의 필요성을 수차례 강조했다. 민간이 공급하는 임대주택은 공공에 비해 성격과 기능이 다르고 건설산업의 풀뿌리인 중소·중견업체의 주요 먹거리이기 때문이다. 그는 “임대주택은 주택사업의 ‘인큐베이터’ 역할을 한다”며 “처음부터 분양주택 시장에 뛰어들기 힘든 중소 건설사들은 임대주택 건설사업에서 시작, 기술력과 경쟁력을 갖춰 성장해나가고 있다”고 말했다. 실제로 다수의 건설사가 이런 절차를 밟아 대형 건설사로 성장하고 있다. 하지만 현재 민간 건설임대주택에 대한 정부의 지원은 전무하다는 것이 그의 설명이다.

민간 건설임대는 다양한 선택지를 줄 수 있다는 점에서 소비자에게도 이득이다. 박 회장은 “현재 건설사들이 짓는 민간 임대주택은 분양주택과 비교해도 질이 떨어지거나 하지 않는다”며 “임대가 활성화되면 반드시 집을 소유해야 한다는 고정관념에서 벗어나 임대도 가능하다는 인식으로 전환이 가능하다”고 말했다. 또 “민간 임대주택 거주 시 보증수수료·세금 등에서도 혜택을 받을 수 있다”며 “임대기간이 일정하게 보장되는 만큼 안심하고 살 수 있는데다 추후 내 집 마련의 사다리 역할 또한 할 수 있다”고 덧붙였다. 공공 못지않게 민간 건설임대의 장점도 크다는 설명이다.

하지만 민간 건설임대주택에 대한 정부 지원이 사실상 끊어진데다 최근 기본형 건축비마저 인하되면서 임대주택 사업은 난항을 겪는 상황이다. 현재 정부는 임대주택을 공공에서 대부분 충당하려는 계획이다. 이런 가운데 건축비마저 인하되면서 민간업체들은 어려움을 겪고 있다.

감사원은 앞서 국토교통부가 고시하는 기본형 건축비가 기준에 따라 정확하게 산정되지 않았다며 시정을 권고했다. 이 같은 조치에 따라 건축비 상한액은 지난해 9월 651만1,000원에서 2.69% 내린 633만6,000원으로 결정됐다. 개정된 고시는 지난 3월1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

이 여파는 컸다. 기본형 건축비가 내려가면서 그에 맞춰 분양가도 하락하게 됐다. 건설사들이 손해를 보게 되자 임대주택을 분양으로 전환하지 못하는 상황이 나타나고 있다는 것이 박 회장의 설명이다. 그는 “건축비로 산정된 금액이 하락하며 분양가도 덩달아 낮아지면서 사업성이 나오지 않고 있다”며 “오히려 건설사가 돈을 보태줘야 하는 상황인데 누가 분양을 하겠느냐”고 말했다. 박 회장은 앞서 올해 취임사에서 임대주택 임대가와 직결되는 건축비에 대해서도 인상이 필요하다고 주장한 바 있다.



<주택시장 불안…수요와 공급 미스매치>

건설 현장에서 잔뼈가 굵은 그는 최근의 주택 시장 불안에 대해 수요와 공급의 불일치를 주요 원인으로 꼽았다. 각종 규제로 소비자가 원하는 곳에 원하는 주택을 공급하지 못하고 있다는 지적이다.

그는 “현재 수요자가 원하는 지역에 원하는 면적·품질의 주택이 공급되는 것을 원천적으로 차단하고 있어 수요와 공급의 엇박자가 나타나고 있다”며 “이 같은 공급확대가 빠진 단기적 규제강화는 오히려 비규제 지역으로 수요가 쏠리는 ‘풍선효과’만 부를 수밖에 없다”고 강조했다. 실제로 ‘9·13대책’ ‘12·16대책’ 등 ‘역대급’ 대책이 나올 때마다 풍선효과는 더 심하게 나타났다.



아울러 집값을 안정화시키려면 시행사와 건설사들이 싼값에 땅을 살 수 있는 여건을 마련해야 한다고 덧붙였다. 현재 분양가가 계속해서 올라가는 이유는 결국 땅값이 원인이라는 것이다. 실제로 전국 땅값은 2월까지 112개월째 상승세를 이어가고 있다. 그는 “시행사·건설사가 땅을 비싸게 사면 분양뿐만 아니라 임대주택도 가격이 필연적으로 올라가게 된다”며 “땅값 상승이 주택 가격 상승의 가장 큰 원인”이라고 말했다.

용적률 상향의 필요성도 강조했다. 박 회장은 “청년임대주택 등 공공성 요건을 갖춘다면 용적률을 높여 사업성을 보장해줄 필요가 있다”며 “위로 올라간 만큼 땅값도 n분의1이 되니 비교적 저렴한 가격에 주택을 분양 또는 임대할 수 있게 된다”고 말했다. 특히 집을 더 지을 땅이 사실상 남아 있지 않은 서울과 수도권의 경우 반드시 용적률 완화가 필요하다는 주장이다.

그는 “수요가 넘쳐나는 상황에서 공급을 하지 못하면 집값은 폭등할 수밖에 없다”며 “홍콩·미국 등의 대도시를 보면 비싼 땅값을 감당하기 위해 고층 빌딩을 올리듯 우리도 용적률 완화를 통해 건물을 높이 짓는 전략을 고민해야 한다”고 말했다.

상업지역의 비주거 의무비율이 높다는 점도 문제로 지적했다. 박 회장은 “마트가 철수하는 등 오프라인 상권이 죽어가면서 상가 분양도 잘되지 않는다”며 “하지만 여전히 상가 등 비주거 의무비율이 높다. 이런 부담은 고스란히 분양 주체인 시행사·건설사로 돌아간다”고 말했다. 그렇다면 대안은 없을까. “상가 대신 국가 공공기관이나 공공성을 갖춘 탁아소·노인정 등을 넣어 공간을 효율적으로 활용하는 방안이 있다”며 “이렇게 하면 국가는 국가대로 비용을 절감하고 건설사는 건설사대로 이익을 볼 수 있어 ‘윈윈(Win-Win) 전략’이라고 볼 수 있다”고 제안했다.



<주택산업도 하나의 어엿한 산업>

마지막으로 박 회장은 주택 또한 반도체·자동차 등과 마찬가지로 하나의 산업임을 알아줘야 한다고 말했다. 그는 “지난 2·20대책까지 포함하면 벌써 부동산 산업을 19번째 조인 것”이라며 “정부가 유달리 주택에만 많은 규제를 하고 있다”고 했다. 그는 또한 “정부가 주택사업자 및 주택업계에 대해 유독 비판적인 모습을 보인다”고 했다. 이어 “정부가 주택사업과 관련해 전문가·연구원·사업자 등을 불러 소통을 강화할 필요가 있다”며 “주택산업이 우리 산업계에서 차지하는 비중이 크고 도장·이사 등 연관 산업도 상당한 점을 알아줘야 한다”고 덧붙였다.

“보고서를 보면 매매가 1% 하락 시 민간 소비 0.06%, 건설투자 0.24%, 국내총생산(GDP)은 0.02% 하락할 것으로 예측하고 있습니다. 건설업과 부동산업 종사자는 257만명입니다. 이를 근로자 한 명당 4인 가족 기준으로 환산하면 전 국민의 5분의1에 해당하는 1,000만명의 국민들이 부동산산업에 생계를 의존하고 있습니다.”

인지도·자금력이 부족할 수밖에 없는 중견·중소건설사들의 타격이 더 클 수밖에 없는 상황도 토로했다. 특히 2018년부터 부동산 시장이 과열 양상을 보인 서울·수도권과는 달리 향토 주택업체들의 주요 사업지인 지방 부동산 시장은 어려움을 겪고 있는 상태다.

박 회장은 “부동산 규제로 지방을 중심으로 주택 시장이 급랭 조짐을 보이고 있어 지방의 중소 향토 주택업체들의 경영악화가 현실화되고 있는 실정”이라며 “중소·중견 주택업체들의 경우 대기업과는 달리 주택사업에만 전념하고 있어 투자비용이 큰 주택사업의 특성상 지방주택 시장 침체가 지속될 경우 ‘부도’라는 최악의 상황도 배제할 수 없다”고 호소했다. /정리=권혁준기자 awlkwon@sedaily.com 사진=이호재기자

◇He is...

△1956년 전남 영광 △조선대병설공업고등전문학교 △호남대 토목환경공학 박사 △2003년~ 영무건설 대표이사 △2014년~2016년 대한주택건설협회 중앙회 감사 △2017~2019년 대한주택건설협회 광주·전남도회장 △2019년~ 대한주택건설협회 회장
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건설부동산부 권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
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