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경제 · 금융금융가
[S머니] 변동금리로 몰리는 주담대...내게 맞는 주담대는

당장의 금리보다 대출 규제·자금 계획에 맞춰야 낭패 안당해

갈아타기땐 중도상환 비용 발생

대출한도·금액도 줄어들 수있어

규제지역 LTV 등 잘 따져봐야

신규 대출은 변동금리형이 유리

금리 상승할때 갈아타도 안늦어

불확실성 관리 원할땐 혼합형을

주택담보대출을 받으려는 차주들이 변동금리에 몰리고 있다. 사상 초유의 초저금리로 주요 은행의 변동금리 주담대 금리가 낮게는 연 1%대까지 떨어지면서 변동금리형과 고정금리형 대출 간 금리 차가 갈수록 벌어지고 있기 때문이다. 이미 고정금리형 주담대를 받아 상대적으로 높은 이자를 부담하고 있는 차주들은 ‘갈아타기’에, 새로 주담대를 받으려는 차주들은 변동금리형 상품에 관심이 끌릴 수밖에 없다. 전문가들은 당장 금리만 보고 이동하기보다는 기존 대출 실행 이후 수차례의 부동산 대책으로 강화된 대출 규제나 개인의 자금 관리 계획 등에 따라 신중하게 선택할 필요가 있다고 조언했다.

17일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 올해 5월 기준 국내 예금은행의 신규 가계대출액 가운데 변동금리 비중은 63.9%에 달했다. 2018년 12월(64.8%) 이후 최대치다. 변동금리 비중은 지난해 하반기부터 올 1월까지만 해도 절반(49.8%) 수준을 유지했지만 이후 급격하게 올랐다.





이는 변동금리형 상품의 금리가 고정금리형보다 낮기 때문이다. 이날 기준 5대 시중은행 가운데 하나은행을 제외한 KB국민·신한·우리·NH농협은행은 변동형(신규취급액 코픽스 연동 기준) 주담대 금리가 고정혼합형 주담대 금리보다 더 낮았다. 국민·우리·농협은행의 경우 두 달 전만 해도 혼합형 주담대 금리가 더 낮았지만 지난달부터 점차 역전됐다. 국민은행은 혼합형 주담대 금리가 2.24~3.74%, 변동형 주담대 금리가 2.21~3.71%로 차이가 작은 편이었지만 농협은행은 △혼합형 2.20~3.61% △변동형 1.96~3.57%, 신한은행은 △혼합형 2.61~3.62% △변동형 2.29~3.54%로 최저금리 간 격차가 0.2~0.3%포인트 벌어졌다.

은행이 판매하는 고정금리형 주담대는 보통 5년 동안 고정금리를 적용하다가 이후 변동금리로 바뀌는 혼합형 상품이다. 시장금리나 은행의 조달비용에 따라 3~6개월마다 금리를 조정하는 변동형에 비해 차주가 부담해야 할 변동성이 낮은 대신 금리가 더 높은 것이 통상적이다. 하지만 2018년 말부터 글로벌 경기 악화 우려가 커지면서 고정금리의 기준이 되는 금융채 AAA등급 5년물 금리가 대폭 떨어져 한동안 혼합형이 변동형보다 금리가 싼 ‘역전 현상’이 나타났다. 최근 변동형 주담대 금리가 더 떨어진 것은 이 역전 현상이 깨지기 시작했다는 뜻이다. 변동형의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 기준금리 ‘빅컷’의 여파로 역대 최저인 0%대로 떨어졌기 때문이다. 농협은행은 16일부터 변동형 주담대 금리를 최저 연 1.96%까지 낮췄다.



이에 따라 기존에 고정금리 주담대를 이용하고 있던 차주들도 변동형으로 갈아타는 데 관심이 커졌다. 하지만 기존 대출 실행 시점에 따라 대환대출을 할 경우 중도상환수수료·인지세 등 부수 비용이 발생하는 것은 물론 대출 한도와 금액이 줄어들 수 있다는 점에 유의해야 한다. 대환대출은 은행에서 신규 대출과 똑같이 심사하기 때문에 기존 대출을 받은 이후 거주지역의 부동산 규제가 강화됐다면 대환대출의 한도도 새 규제비율에 따라 결정된다.

가령 규제지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 10%포인트 강화한 2017년 6·17대책 이전에 대출받았던 차주라면 당시에는 LTV를 최대 70% 적용받을 수 있었지만 현재는 규제지역 여부, 주택가격 등에 따라 30~40%만 받을 수 있다. A은행 관계자는 “집값이 많이 올랐다지만 주택가격 상승분이 LTV 하락분을 못 따라가는 경우도 많다”며 “대출한도뿐 아니라 전세대출 회수, 전입 조건 강화 등 새로운 규제를 적용받을 수 있어 갈아타기를 포기하는 고객들도 많다”고 말했다.

새로 주담대를 받으려는 수요자들은 변동금리형과 고정금리형 사이에서 고심하고 있다. B은행 관계자는 “현재까지 금리가 지속적인 인하 기조에 있어 변동금리형 상품을 추천한다”며 “금리가 더 내리면 이자 부담이 줄 것이고 금리가 오른다면 그때 가서 고정금리로 갈아타도 늦지 않다”고 설명했다. 중도상환수수료는 대출 후 3년이 지나면 없어진다. 반면 고정금리형도 금리가 사상 최저 수준까지 떨어진 만큼 불확실성을 관리하고 싶은 차주라면 혼합형 상품도 고려할 만하다. C은행 관계자는 “혼합형의 경우 대출자가 5년간 고정된 이자 부담으로 변동성을 줄일 수 있다”며 “예측할 수 있는 자금 관리를 원하는 차주라면 혼합형을 추천한다”고 말했다.
/빈난새기자 binthere@sedaily.com
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