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서울 미니 재건축 ‘무늬만 15층 허용?’

임대주택 20%에 기부채납까지 해야 가능

사업면적·입지기준 충족 쉽지 않아

15층 허용 좋은 데 기준 까다로워

서울의 저층 주거지 전경./서울경제DB




정부가 주택 공급 활성화를 위해 공공이 참여하는 '가로주택정비사업(미니 재건축)'에 최고 층수 기준을 완화해주기로 했지만 서울에서 이 같은 규제 완화의 혜택을 받는 사업지는 극히 드물 것으로 예상된다. 서울시가 가로주택정비사업 층수 완화 기준을 마련했는데 이 기준이 지나치게 까다롭기 때문이다. 시 기준에 따르면 '2종 일반 주거지역 7층 이하 구역'에서는 임대주택을 20% 짓는 것뿐만 아니라 기부 채납도 추가로 해야 최고 15층까지 건물을 올릴 수 있다. 여기에 사업 면적 기준과 입지 기준까지 있어 조건을 모두 만족시키기가 쉽지 않다.



◇바뀐 심의 기준 보니=20일 서울시는 이 같은 내용이 담긴 '소규모주택정비사업(가로주택·자율주택) 심의 기준'을 만들고 다음 달부터 적용에 들어간다고 밝혔다. 이번 기준은 정부가 주택 공급 활성화를 위해 공공 참여형 가로주택정비사업에 대해 최고 층수를 완화해준 데 대한 후속 조치다. 앞서 정부는 전체 면적의 20%를 임대주택으로 조성할 경우 2종 일반 주거지역에서 최고 용적률 250%, 층수는 15층까지 허용하겠다고 밝힌 바 있다.

문제는 전국에서 유일하게 서울시에서는 2종 일반 주거지역이 두 종류로 나뉘어 있다는 점이다. 서울에는 '2종 일반 주거지역'과 '2종 일반 주거지역 7층 이하' 구역이 있다. 기존에도 7층을 초과하는 건물을 지을 수 있었던 2종 일반 주거지역에 대해서는 시도 최고 15층 건축을 허용한다는 입장이다.

하지만 7층 이하 구역에 대해서는 임대주택을 20% 넣어도 최고 10층까지만 건물을 지을 수 있도록 심의 규정을 만들었다. 물론 서울시 심의 규정하에서도 7층 이하 구역에서 15층짜리 건물을 짓는 것이 불가능한 것은 아니다. 지구 단위 계획을 수립하고 공공 기여를 추가로 할 경우 '평균 층수' 완화가 가능하다. 구릉지는 공공 기여 5%를 할 경우 최고 13층·평균 10층으로, 평지는 공공 기여 10%를 할 경우 최고 15층·평균 13층으로 지을 수 있다. 단 사업 면적 3,000㎡ 이상이면서 역세권에 위치하거나 2차로 이상의 도로와 접해 있는 등의 입지 조건을 충족해야 한다.



공공참여형 가로주택 1·2차 공모 선정·접수 현황/사진제공=국토부


◇15층 조건 만족 사업지 거의 없을 듯=이뿐만 아니라 최고 용적률을 받기 위해서는 임대 기간도 30년을 채워야 한다. 서울시의 심의 기준을 보면 2종 일반 주거지역 전체에 적용되는 임대 의무 기간에 따른 용적률 완화 기준이 신설됐다. 공공 지원 민간 임대의 임대 의무 기간을 10년으로 설정할 경우 2종 일반 주거지역에서 최고 용적률은 230%만 인정되며 기간을 10년씩 연장할 때마다 용적률도 10%씩 올라간다. 즉 공공 지원 민간 임대도 30년을 의무적으로 임대해야 최고 용적률을 받을 수 있는 것이다. 이렇듯 까다로운 조건 탓에 가로주택정비사업으로 서울에 15층짜리 건물을 짓기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.

서울시 관계자는 "2종 일반 주거지역에서도 7층 이하 구역은 저층 주거지가 대부분이라 15층짜리 고층 건물이 들어올 경우 일조권 및 조망권 침해 등 피해가 예상돼 이 같은 심의 기준을 만들었다"며 "임대주택 20%를 짓기는 하지만 이는 공공 기여가 아니라 시에서 돈을 주고 매입하는 매입 임대 형태이기 때문에 별도의 기부 채납을 할 경우 층수 완화를 해주는 방식으로 설계했다"고 설명했다.

하지만 서울시의 규제로 인해 가로주택정비사업을 통한 주택 공급에는 한계가 있을 것으로 예상된다. 건물 층수에 따라 지을 수 있는 가구 수가 달라지고 이는 사업 수익성과 직결되기 때문이다. 현재 서울시에서 진행 중이거나 완공된 가로주택정비사업은 총 172건으로 이 가운데 57.6%에 달하는 99곳이 2종 일반 주거지역 7층 이하 구역에 위치해 있다.

/박윤선 기자 sepys@sedaily.com
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