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늙어가는 도심 오피스···막 오른 리모델링시대[건축과 도시]

"30년 된 배관…시설·기능 한계 다다라

용적률 등 신축보다 유리, 시장 활성화"

서울 도심 오피스 빌딩 전경./서울경제DB




이른바 ‘CBD(Central Business District)’로 불리는 광화문·종로 일대와 강남업무지구(GBD)를 중심으로 오피스 빌딩 리모델링 수요가 본격화될 것이라는 전망이 나온다. 도심 내 건축물 중 다수가 초고도 성장기였던 지난 1970~1990년대에 지어졌던 만큼 이미 30~50년가량의 시간이 지나 기능과 외관 개선 수요가 현실화하고 있기 때문이다.

간삼건축 측은 일반적인 오피스 빌딩의 경우 구조 안전성 문제나 내부 공간 구성, 외관 문제보다 통상 공조나 수도 등 시설과 배관 문제가 가장 먼저 불거진다고 설명한다. 김진호 간삼건축 수석은 “사실상 배관이나 시설의 경우 30년이 지나면 기능 문제가 가시화된다”며 “이 즈음부터 신축이나 리모델링 수요가 발생하는 것인데, 이미 서울 내 주요 도심의 건축물은 이 시기를 넘은 경우가 많다”고 설명했다.

리모델링의 경우 신축과 달리 공사의 범위나 시공 방법이 다양하다는 것이 간삼건축 측의 설명이다.



한화빌딩의 경우 시설이나 배관 교체는 물론 외관과 공개공지까지 모두 리모델링을 한 케이스다. 이와 달리 앞서 2011년 리모델링을 했던 서울 여의도 LG트윈타워는 외관은 그대로 유지하고, 내부 공간과 설비 등을 개선한 경우다. 공사 방법도 LG트윈타워는 공사 기간 동안 건물을 비워 공기를 줄였고, 한화빌딩의 경우 내부 직원들이 계속 근무하면서 구간을 나눠 리모델링을 하는 것으로 진행됐다.

업계에서는 특히 도심 빌딩의 경우 신축보다 리모델링을 선택할 가능성이 높다고 보고 있다.

단일 건축주가 아닌 경우가 많아 신축시 준공 후 지분에 맞춰 공간을 어떻게 나누느냐를 두고 갈등의 여지가 있지만 리모델링은 공간을 유지할 수 있기 때문이다. 아울러 일부 지역은1980~1990년대보다 현재 용적률이 줄어든 곳이 많아 신축할 경우 오히려 건물의 면적을 줄여야 하는 상황에 처할 수 있다는 것이다. 간삼건축 관계자는 “한화빌딩 리모델링은 신축 수준의 개선을 이룰 수 있다는 가능성을 보여준 사례”라며 “서울 시내 건축물들의 세대교체 시기가 온 만큼 새로운 리모델링이 이어질 것”이라고 전망했다.
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