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정말 누구나 살 수 있나요?···민주당표 '누구나집' 뚜껑 열어보니 [집슐랭]

당초 계획보다 공급규모 축소

정부 기금 투입해 리츠가 운영

LH·IH 부지 외엔 확보도 차질

"공급대책 안착엔 한계" 지적

더불어민주당 김진표 부동산특위 위원장이 지난 6월 10일 오전 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위해 '누구나 집' 시범사업 부지 선정 발표를 하고 있다. /연합뉴스




민주당이 야심차게 준비한 주택공급 대책 ‘누구나집’ 시범 사업이 본격 추진된다. 집값 10% 수준의 보증금으로 10년간 살다가 미리 정해진 가격에 우선 분양받을 수 있는 사업 모델이다.

6일 국토교통부와 더불어민주당은 국회에서 기자회견을 열고 8일부터 수도권 6개 사업지에서 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(누구나집)’ 공급을 위한 사업자를 공모한다고 발표했다. 사업지는 △화성능동A1 899가구 △의왕초평A2 951가구 △인천검단AA26 1,366가구 △인천검단AA31 766가구 △인천검단AA27 1,629가구 △인천검단AA30 464가구 등 총 6개 사업지 6,075가구 규모다.



이번 공모 사업은 지난 6월 10일 더불어민주당 부동산특별위원회가 도입 계획을 발표한 후 정부의 후속 조치다. 규모는 당초보다 줄었다. 당시 민주당 부동산특위는 총 9개 지구에서 1만 785가구를 공급하기로 했지만 파주운정지구, 반월시화, 시흥 시화 멀티캠퍼스에서 총 4,710가구가 빠졌다. 민주당 및 국토부는 이날 브리핑에서 “나머지 부지는 행정절차가 마무리되면 추가 발표할 예정”이라면서 “경기도·광주시 등 지자체에서 참여 의사를 밝혀 추가 협의를 진행하고 있다”고 밝혔다.

10년 간 전세 거주 후 미리 정해진 가격에 분양 가능


누구나집은 사업 착수 시점에 10년 뒤 분양가를 미리 확정하고 임차인들은 10년간 시세 대비 저렴한 임대료로 거주하다 분양을 받을 수 있는 구조다. 기존 10년 공공임대의 경우 10년 임대 기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정한다는 점에서 큰 차이가 있다.

전체 공급 물량의 20% 이상을 특별공급하며 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년·신혼부부·고령자가 대상이다. 임대료는 시세의 85% 이하다. 일반공급은 전체 공급 물량의 80% 이하로 무주택자를 대상으로 하며 시세의 95% 이하 수준에서 임대료가 결정된다. 초기 보증금은 최소 10%부터 조정할 수 있다.

분양 전환 가격 산정 방식은 공모 기관이 공모 시점의 감정가격에서 분양 시점까지 연평균 주택 가격 상승률을 1.5%로 적용해 상한 가격을 정한다. 이 상한 내에서 사업자가 분양 전환 가격을 제시하는 방식이다. 국토부는 “민간사업자 참여를 위한 사업성 조건은 내부 수익률 5% 이상”이라며 “연평균 주택 가격 상승률 1.5%를 적용하면 민간 업체가 참여할 수 있는 수익률을 확보할 수 있을 것”이라고 설명했다.





집값 하락시 손실 불가피…민간 사업자 참여 의문


전문가들은 기존 구상이 다소 다듬어졌지만 기존 사업자 리스크가 여전하다고 지적하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책인연구원은 “사업 참여 업체 입장에서 분양 전환 시 수익 상한은 제한되지만 분양 시점에 집값이 하락하는 경우 회복 가능성은 불충분한 구조”라고 말했다.

민주당은 분양 전환을 하지 않는 임차인도 시세 차익을 공유할 수 있다고 강조하지만 그 방법을 명확히 제시하지 못하는 점도 문제로 꼽힌다. 국토부는 “분양받지 않는 임차인도 거주 기간에 따라 인센티브를 공유하는 방안을 사업자가 제시하라”고 공모 조건을 정했다.

국가가 토지와 재정을 투입하지 않을 경우 자생하기 어려운 모델이라는 지적도 나온다. 당초 발표와 달리 LH 또는 인천도시공사(IH) 소유 토지가 아닌 안산시(반월시화)와 수자원공사(시흥시 시화 멀티캠퍼스)는 이번 공모에 참여하지 못했다. 택지 마련 단계부터 국토부가 직접적인 영향력을 발휘하지 못하는 곳은 어려움을 겪고 있다는 의미다.

재원도 민간이 아닌 기금 등으로 충당하는 비중이 크다. 민주당이 처음 제시한 재원 조달 구조는 임차인 보증금 외에 시행사 및 시공사 투자분, 세입자들이 SPC 명의로 받은 장기 주택담보대출 등 사실상 민간에 의존하는 구조였으나 이번에 발표된 구조는 정부 기금이 대주주로 70%까지 참여하는 임대 리츠 방식이다. 집값 하락 시 정부 기금 손실까지 이어질 수 있는 셈이다.

윤주선 홍익대 도시건축대학원 교수는 “정부 토지나 재원을 바탕으로 일부 계층에 저렴한 주택 마련 기회를 주는 주거 복지 모델의 성격이 강하다”며 “자발적인 확산을 기대하기 어려워 보이는 만큼 주택 시장 안정을 위한 공급 대책으로 성장하기에는 한계가 있을 것”이라고 지적했다.

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