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부동산건설업계
반값에 토지수용 하더니 분양가 규제는 회피···화천대유 1,000억원 더 벌 듯

5개 택지서 직접 시행한 화천대유

땅은 싸게 사고 분양은 시세대로

판교SK뷰테라스로 1,000억 추가 수익 예상

경기도 성남시 분당구 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 화천대유자산관리 사무실 입구 모습. /연합뉴스




경기 성남시 대장동 개발사업의 최대 수혜자로 꼽히는 화천대유자산관리가 최근 ‘판교 SK뷰 테라스’ 분양으로 최대 1,000억원을 더 벌어들일 것이란 관측이 나오고 있다. 이는 기존에 알려진 수천억원대의 아파트 시행 수익 및 배당 수익과는 별개다.

부동산업계에 따르면 화천대유는 수의계약 형태로 대장동 프로젝트 사업자인 ‘성남의뜰’로부터 받은 5개 택지 중 마지막 남은 연립주택용지(B1)에 도시형생활주택 판교 SK뷰 테라스를 분양했다. 시공사는 SK에코플랜트(옛 SK건설)다.

판교 SK뷰 테라스는 지난 16일 292세대에 대한 청약 결과 9만2,491명이 몰려 평균 316.75 대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 12세대를 모집한 3군(84T)에만 2만 7,739명이 접수해 경쟁률이 무려 2,311.58 대 1에 달하기도 했다. 오는 29일부터 당첨자 계약을 받을 예정인데 청약 당시 높은 경쟁률을 기록한 점을 감안하면 ‘완판’이 예상된다.



판교 SK뷰 테라스 조감도.


이 단지는 통상 국민평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 위주(240가구)로 조성됐는데 최고 분양가가 13억3,170만원(평당 3,916만원)이고, 평균 분양가도 주변 아파트 시세와 비슷한 평당 3,440만원선에 이른다. 이 때문에 높은 분양가로 논란이 되기도 했다. 아파트가 아닌 300가구 미만의 도시형생활주택이어서 분양가 상한제를 적용 받지 않기 때문이다.

대장동 도시개발사업 구역은 성남도시개발공사가 지분의 절반 이상을 가진 성남의뜰이란 특수목적금융투자회사(PFV)가 사업자로 선정돼 진행했고, 화천대유는 성남의뜰 지분 1%를 보유하고 있다. 이 사업은 공기업이 참여해 공공성이 높다는 이유로 '토지수용권'이 발동됐다. 통상 토지수용권이 발동돼 조성된 토지는 공공택지이기 때문에 분양가상한제가 적용되는데, 대장동은 사업자인 성남의뜰이 민간회사란 이유로 2018년 말 일반 아파트 분양 당시 분양가상한제를 피했다. 당시에는 공공택지에만 분양가상한제가 적용됐고, 민간개발단지에까지 분양가 상한제가 적용된 건 2019년 8월 이후다. 다만 판교 SK뷰 테라스는 300가구 미만의 도시형생활주택이어서 분양가 상한제에서 제외됐다.

부동산업계에서는 화천대유가 판교 SK뷰 테라스 분양으로 670억~1,000억원의 수익을 올릴 것으로 보고 있다. 일반적으로 아파트 분양 사업의 경우 매출의 10~15%가량을 이익으로 가져가는데 대장동 프로젝트의 경우 토지를 수용하면서 시세의 절반 수준만 보상금을 지급했기 때문이다. 한 부동산 개발업체 관계자는 “공공개발을 명분으로 원주민의 땅을 시세의 절반 수준에 수용한 데다 분양가 상한제를 피하기 위해 300가구 미만의 도시형생활주택 단지를 조성해 이익률이 최대 30%에 이를 수 있다”고 말했다.
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